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하자보수소송, 하자담보책임기간부터 확인해야
2022-01-10
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 부동산전문변호사
신축아파트나 빌라에서 크고 작은 하자가 발견되어 시공사와 입주자 사이의 갈등이 깊어지고 있다. 시공사나 사업주체는 하자보수 의무를 지고 있지만 정작 입주자들의 호소에 귀를 기울이지 않거나 하자보수를 대강 처리하여 입주자들에게 더 큰 고통을 안겨주는 경우가 적지 않아 문제다. 이러한 문제를 해결하기 위해 입주자들이 집단으로 힘을 모아 하자보수소송을 제기하는 경우도 드물지 않다.
하자는 공사를 잘못해서 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물이나 시설물의 안전상, 기능상, 미관상 지장을 초래하는 결함을 말한다. 그런데 하자보수 분쟁에서는 하자의 범위를 어디까지 인정할 것인가 하는 논란이 끊이질 않는다. 입주자와 시공사의 입장이 다르기 때문에 입주자가 하자라고 주장하는 부분도 시공사에서는 좀처럼 인정하지 않는 것이다. 이러한 입장 차이를 보다 좁히기 위해 국토교통부는 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’이라는 고시를 만들 정도다.
해당 고시에 따르면 우선 아파트 등 공동주택의 하자는 전유부분과 공용부분을 나누어 살펴야 한다. 전유부분은 외벽과 다른 세대와의 경계벽, 개별세대가 단독으로 사용하는 부분, 바닥 안쪽에 설치된 각종 시설물과 창호 등이 있으며 공용부분은 2세대 이상이 사용하는 공용시설물을 말한다. 전유부분에 설치된 스프링클러와 건물의 구조부는 안전을 위해 공용부분으로 본다.
하자가 어떠한 시설공사에 관하여 발생했는지 여부도 매우 중요하다. 시설공사의 종류에 따라 하자담보기간이 달라지기 때문이다. 미장이나 도배, 타일을 포함한 마감공사의 담보책임기간은 2년에 불과하지만 철근이나 철근콘크리트, 지붕, 방수공사 등은 5년이라는 넉넉한 담보책임기간을 확보한다. 기초공사나 지정공사, 지반공사의 경우에는 담보책임기간이 10년간 인정된다.
구체적인 하자의 기준은 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’ 고시에 규정된 내용을 참고해야 한다. 사진 등 증거자료를 통해 하자 여부를 입증할 필요가 있다.
법무법인YK 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “창호나 도배, 타일 등 눈에 쉽게 띄는 하자는 대부분 하자보수담보 기간이 매우 짧기 때문에 머뭇거리다가 하자 보수를 요청하지도 못한 채 권리가 사라져버릴 수 있다. 다양한 법령의 내용을 꼼꼼히 살피고 입주자들의 의견을 모아 신속하게 대응해야 하자보수담보책임을 제대로 물을 수 있다”고 말했다.